Le Conseil d'Etat précise les modalités d'évaluation des locaux commerciaux pour l'assiette des impôts locaux

Lorsqu'elle détermine la valeur locative d'un immeuble par appréciation directe, l'administration fiscale peut-elle se référer à des immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes à la date des impositions en litige, ou doit-elle nécessairement se référer à ceux de ces immeubles ayant fait l'objet de transactions récentes à la date de référence du 1er janvier 1970? Pour le Conseil d'État, qui répond à une demande d’avis de la cour administrative d'appel de Versailles (1), seule la seconde solution est possible. Les immeubles sont normalement évalués par comparaison avec des locaux-types référencés sur des procès verbaux communaux établis le plus souvent dans les années 70, à la suite de la révision générale des valeurs locatives foncières entrée en vigueur le 1er janvier 1970. Toutefois, si l'immeuble était loué au 1er janvier 1970, il est évalué en fonction du bail. À défaut de pouvoir appliquer ces deux méthodes, l'administration fiscale est autorisée à évaluer les immeubles en fonction de leur valeur vénale. Dans son avis, le Conseil d’Etat précise que, lorsque aucune valeur locative ne peut être déterminée par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. Pour reconstituer cette valeur vénale, elle doit procéder selon l'une des méthodes prévue à l'article 324 AC de l'annexe III au Code général des impôts. Ces dispositions n'excluent toutefois pas qu'en l'absence d'acte ou de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, l'administration se réfère à des transactions portant sur des immeubles de nature comparable et dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970; pour reconstituer la valeur vénale de l'immeuble ainsi retenu à la date du 1er janvier 1970, il lui appartient d'appliquer à la base ainsi déterminée tout indice ou combinaison d'indices propres à retracer au mieux la variation de la valeur vénale entre la date de cette transaction et le 1er janvier 1970. (1) Conseil d’Etat, 8e et 3e ss-sect., avis, 24 novembre 2006, n° 297098, SCI Paris-Montreuil.c

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